Przedsiębiorcy starający się o kredyt hipoteczny znaleźli się w trudnej sytuacji – część banków nie akceptuje takich dochodów. Zapytani przez Bankier.pl kredytodawcy oficjalnie wypowiadają się jednak bardzo ostrożnie, wskazując na indywidualne podejście do wnioskujących o finansowanie.
Mijają dwa miesiące od „zamknięcia” gospodarki w związku z epidemią koronawirusa. Nowa sytuacja przemeblowała rynek kredytów hipotecznych. Banki odczuły spadek zainteresowania finansowaniem, ale jednocześnie wprowadziły szereg zmian w polityce kredytowej i cennikach, które sprawiają, że o kredyt jest trudniej niż w nieodległej przeszłości.
Bankier.pl zapytał kredytodawców o wprowadzanie w ostatnim czasie ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych. Redakcja zbadała podejście do akceptacji dochodów z działalności gospodarczej, umów o pracę, umów cywilnoprawnych (zlecenie, o dzieło) oraz z najmu. Prosiliśmy banki również o wskazanie branż, które są traktowane na specjalnych zasadach (np. wykluczone z kredytowania).
Oficjalne wypowiedzi banków są bardzo wyważone, ale wskazują na najważniejsze trendy ostatnich tygodni – bardziej konserwatywne podejście do oceny ryzyka wnioskujących o finansowanie.
Banki przyznają – jest trudniej
ING Bank Śląski wskazuje, że nie akceptuje obecnie dochodów z działalności gospodarczej. W przesłanej odpowiedzi poinformowano, że od 2019 r. nie akceptuje także dochodu z umów cywilnoprawnych. Do zdolności kredytowej klienta nie będą wliczane także wpływy z wynajmu. W przypadku pozostałych typów umów instytucja deklaruje, że nie dokonywała zmian w polityce kredytowania.
Przypomnijmy, że instytucja w ostatnim czasie zdecydowała się na podniesienie minimalnego wymaganego wkładu własnego (do 30 proc. wartości nieruchomości). Z nieoficjalnych źródeł wiadomo również, że bank mniej przychylnie patrzy na klientów zewnętrznych, preferując osoby, które mają z ING już jakąś relację (np. rachunek osobisty z historią wpływów).
Dochodów z działalności gospodarczej nie akceptuje również Pekao Bank Hipoteczny. Instytucja deklaruje, że w przypadku pozostałych źródeł dochodów nie wprowadzono ograniczeń. Ten bank również podwyższył w trakcie epidemii wymagany wkład własny – do poziomu 20 proc.
mBank wkrótce po wprowadzeniu ograniczeń w funkcjonowaniu wielu sektorów gospodarki zdecydował się na bardziej konserwatywne podejście do oceny wniosków kredytowych. Instytucja nie akceptuje dochodu z działalności gospodarczej, ale w oficjalnej komunikacji nie wskazuje szczegółowej listy. Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że dotyczą one m.in. transportu, turystyki, gastronomii, produkcji odzieży, branży eventowej i rozrywkowej. Instytucja wskazuje również, że wprowadziła ograniczenia w akceptowaniu dochodów z umów cywilnoprawnych, dla wszystkich branż.
Bank BPS wprowadził ograniczenia w akceptowaniu dochodów z umów cywilnoprawnych. Nie dotyczą one jednak osób, które wykonują wolne zawody (w tym lekarzy). Instytucja deklaruje, że w pozostałych przypadkach w polityce kredytowej nie wprowadzono ograniczeń. W przypadku umów o pracę na czas określony są one akceptowane, o ile obowiązują przez co najmniej 9 miesięcy kalendarzowych licząc od dnia złożenia wniosku kredytowego.
Również Bank Ochrony Środowiska nie akceptuje umów cywilnoprawnych jako dochodu w przypadku kredytów hipotecznych. Bank podkreśla, że w przypadku działalności gospodarczej „w obecnie prowadzonej akcji kredytowej kierujemy się aktualną sytuacją gospodarczą i kondycją branży wraz z jej perspektywą w najbliższych miesiącach. Oceniamy zdolność kredytową poszczególnych klientów w oparciu o ich bieżącą sytuację finansową i możliwość spłaty zobowiązania”. BOŚ oczekuje jednocześnie, że klienci będą posiadać co najmniej 30-procentowy wkład własny.
Credit Agricole w ostatnim czasie z akceptowanych źródeł dochodów wyłączył najem nieruchomości. Bank wskazuje, że nie wprowadził poza tym „twardych” ograniczeń w dostępie do finansowania. „Tak jak dotychczas - w badaniu zdolności kredytowej, bierzemy pod uwagę wiele czynników, w tym informacje z zewnętrznych baz. Zawsze ważne dla nas było bezpieczeństwo finansowe klientów. Teraz także rozmawiamy z naszymi doradcami, ze wspieranie klientów to nie tylko oferowanie nowych produktów. Czasem trzeba zachęcić klienta do ograniczenia kwoty kredytu, zrezygnowania z niego, a czasem odmówić udzielenia. Ta rozmowa z klientem teraz nabiera jeszcze większego znaczenia. Sytuacja dynamicznie się zmienia. Wiemy też, które branże są bardziej lub mniej narażone na kryzys. Tym bardziej ostrożnie podchodzimy do źródeł dochodów, a w tym branż” – podkreślono w komentarzu banku.
„Indywidualne podejście” – co się za tym kryje?
Na indywidualne podejście w badaniu zdolności kredytowej uwagę zwracają również inne instytucje. Przykładem jest BNP Paribas Bank, który zapewnia, że stosuje takie procedury w obecnym czasie.
PKO BP wskazał w komentarzu, że „skupia się na ochronie naszych dotychczasowych klientów, zarówno indywidualnych jak i firmowych. W dłuższej perspektywie trudna jest do oszacowania sytuacja gospodarcza w kraju, a w konsekwencji sytuacja ekonomiczno-finansowa klientów, dlatego też bank zdecydował się na niezbędne zmiany w prowadzonej polityce kredytowej zmierzające do ograniczenia potencjalnego ryzyka. Bank ocenia zdolność kredytową indywidualnie, uwzględniając sytuacje: finansową klienta i gospodarczą w kraju. Ocena ryzyka kredytowego jest spersonalizowana, niezależna dla każdego wniosku kredytowego”.
Instytucja w kwietniu podwyższyła wymagany wkład własny do 20 proc. „Fakt obowiązywania dziś rekordowo niskich stóp procentowych stwarza realne ryzyko zmiany stopy procentowej, w tym ich wzrostu, co skutkować będzie wzrostem wysokości raty kredytowej. To potencjalne ryzyko może wystąpić zwłaszcza w dłuższym horyzoncie czasowym, z jakim mamy do czynienia w przypadku kredytu hipotecznego. Bank zwiększył wymagania co do wkładu własnego również z uwagi na występującą niepewność co do wpływu aktualnej sytuacji na rynek nieruchomości” – podkreślono w komentarzu.
W podobnym tonie wypowiada się Alior Bank. „Zdolność kredytową każdego klienta oceniamy indywidualnie, uwzględniając kilka kluczowych czynników, tj. przede wszystkim aktualną sytuację ekonomiczno-finansową klienta (w tym m.in. wysokość i stabilność otrzymywanych dochodów, poziom wydatków stałych oraz związanych z obsługą istniejących zobowiązań kredytowych) czy dotychczasową historię kredytową. Równie istotna w tym procesie jest dla nas bieżąca sytuacja gospodarcza w kraju. Niemniej ocena ryzyka kredytowego pozostaje indywidualna i niezależna dla każdego wniosku kredytowego. Dodatkowo, w zakresie kredytów hipotecznych bank wprowadził zmiany usprawniające proces kredytowy akceptując szerszy zakres dokumentacji w formie elektronicznej oraz wydłużając okres ważności umowy”.
Ostrożność w oficjalnych stanowiskach banków jest zrozumiała – kredytodawcy niechętnie przyznają, że obecnie częściej odrzucane są wnioski kredytowe, a jednocześnie nie chcą odstraszać potencjalnych klientów. Nieoficjalnie bankowcy wskazują, że „indywidualne podejście” wynika m.in. z faktu, że o finansowanie nierzadko starają się gospodarstwa domowe, których członkowie mają różną sytuację zawodową. Analityk kredytowy musi ocenić, jakie ryzyko reprezentuje sobą sytuacja, gdy np. stabilność zatrudnienia jednego z kredytobiorców jest pod znakiem zapytania, a drugiego wydaje się niezagrożona. Przyznają także, że w obecnych okolicznościach banki przychylniej patrzą na stałych, dotychczasowych klientów. Mają na ich temat więcej szczegółowych informacji, pozwalających lepiej ocenić ryzyko.
